وبلاگ

گاهی اوقات صاحب یک ملک قدیمی و یا زمین، تصمیم می‌گیرند با سازندگان املاک توافق کنند و ملک خود را در اختیار آنها قرار دهند. از سوی دیگر هم سازندگان املاک هزینه ساخت ملک را به عهده می‌گیرند. به این کار مشارکت در ساخت می‌گویند که ملک از یکی و سرمایه از یکی دیگر است.
قرارداد مشارکت در ساخت یک نوع توافق دوطرفه است که در ادامه به نکات مهم آن اشاره شده است.
در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به چند نکته مهم توجه کرد و حتما در تعهدات به آن اشاره کرد:
باید مطمئن شد که شخصی که ملک را آورده صاحب ملک باشد و یا اجازه این کار را داشته باشد و ملک دارای سند رسمی باشد.
باید آورده طرفین به طور کامل مشخص شود.
مدت زمان کار باید مشخص شود.
میزان سود و زیان باید تعیین شود.
ضمانت اجرا برای شرایطی که طرفین به تعهداتشان عمل نکنند.
سازنده در قرارداد مشارکت متعهد می‌شود که هزینه‌های ساختمانی پروژه،‌ هزینه‌های اداری پروژه بپردازد. علاوه براین او باید به پرداخت مبلغ بلاعوض و مبلغی به عنوان اجاره‌بها به مالک طی مراحل ساخت متعهد شود.

 

ممکن است طرف اول زمین را ارائه دهد و نفردوم هزینه های ساخت را به عهده بگیرد. در این حالت ممکن است قیمت زمین و ما به ازای آن در بیعنامه ذکر نشود و فرد سازنده تعهد دهد که بنایی با مشخصات موردنظر که طرفین در مورد آن توافق کرده اند در همان زمین اول بسازد و بعد از آن طرفین در آن شریک شوند.
در یک حالت دیگر ممکن است طرفین توافق کنند که عملیات به صورت مرحله‌ای در هر بخش که انجام شد بر اساس توافق از قبل تعیین شده یک سهم از زمین منتقل شود. برای مثال طرفین توافق کنند که بعد از اتمام اسکلت بندی یک دانگ منتقل شود. در این حالت توافق می‌شود که انتقال‌دهنده پس از انجام کار برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
سومین حالت این است که طرفین قرار بگذارند که اگر پروژه به مرحله مشخصی رسید، صاحب زمین وکالت بلاعزلی برای اقدام در جهت تنظیم سند انتقال رسمی به میزان سهم خود به فرد سازنده که طرف دوم است بدهد.
گاهی ممکن است توافق شود که سه دانگ از ملک در اغاز به سازنده انتقال داده شود.

 

یک نکته مهم که باید به آن توجه داشت انتخاب فرد سازنده است. گاهی برخی سازنده‌ها به دلیل اینکه باید برای ساخت هزینه کنند، از مصالح ضعیف استفاده می‌کنند و با به کارگیری روش‌هایی برای کاهش هزینه‌ها کیفیت نهایی ساخت را بسیار کاهش می‌دهند. علاوه بر این ممکن است ادعا کنند که ساخت ملک با ویژگی‌های مورد نظر را در یک زمان مشخص تمام می‌کنند اما در نهایت ساخت را رها کنند و یا ملک را با کیفیتی که در مورد آن توافق شده تحویل ندهند. برای همین منظور ضروری است که فرد معتمد و درستی انتخاب شود و قرارداد هم به صورت دقیق تنظیم شود و تمام جوانب درنظر گرفته شود.
برای مدت زمان کار هم باید کار ساخت را مرحله بندی کرد و زمان پایان هر مرحله را در قرارداد تعیین کرد. برای مثال تاریخ دقیق خاکبرداری،‌ تاریخ دقیق اسکلت‌بندی،‌ تاریخ دقیق و روز سفت‌کاری و نازک کاری و تاریخ دقیق اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی.
در کنار همه این موارد نیاز است که ضمانت ‌اجراهایی نیز باشد که اگر در هریک از این موارد تاخیری رخ داد به شکل مقتضی عمل شود.
علاوه بر این همواره توجه داشته باشید که در قسمت بالایی همه صفحات قرارداد عبارت قرارداد مشارکت در ساخت را بنویسید. به هیچ عنوان از عبارت‌های دیگر مانند قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه و یا معامله و بیع استفاده نکنید. همچنین حق دریافت وام و واگذاری قرارداد به غیر را سلب کنید.
نکته دیگری که باید به آن توجه داشته باشید این است که هرگز پس از امضای قرارداد وکالت غیرضروری به سازنده ندهید. توجه داشته باشید که در صورت نیاز تنها به جهت انجام امور اداری به صورت محدود و مدت‌دار به سازنده وکالت کاری بدهید و در سایر موارد از وکالت دادن خودداری کنید.

 

اگر قرارداد مشارکت در ساخت به طور صحیح تنظیم نشود می‌تواند مشکلات و خسارات زیادی برای هر یک از طرفین ایجاد کند. برای مثال سند ملک ممکن است مشکلی داشته باشد یا سازنده در موعد مقرر کار را تحویل ندهد و یا سود وزیان به شکل عادلانه تقسیم نشود. برای مثال ممکن است ملک ساخته شود و کار به اتمام برسد اما بعد از مدتی بنا دچار آسیب شود و به لحاظ فنی آن چنان ضعیف ساخته شده باشد که با مشکلات جدی روبرو شود.
برای مشارکت در ساخت باید بسیار هوشیار بود و آگاهانه عمل کرد. ممکن است سازنده به مالک پیشنهاد دهد که برای تسهیل روند نقل و انتقال و کاهش مالیات،‌ در همان آغاز کار سهم ایشان را به طور یک جا به نامشان کنید و از شما وکالت فروش بلاعزل می‌خواهد که بعد از یک زمان مشخص این وکالت تمام شود. این کار به لحاظ حقوقی می‌تواند خطراتی برای مالک به همراه داشته باشد. درنتیجه بهتر از پذیرش پیشنهادات این چنینی خودداری کنید. 

 

۱) اقتصادی
این جنبه همان سود آوری مشارکت در ساخت است که باید قبل از شروع پروژه تحقیقات و آینده نگری لازم در بازار مسکن و ملک صورت گیرد. توجه به شرایط عمومی و کلی بازار مسکن و نیز شرایط خاص ساختمان موضوع شراکت در بازار جنبه اقتصادی مشارکت در ساخت را تا حدودی مشخص می سازد.
۲) مهندسی 
این جنبه مشارکت در ساخت ناظر به نقشه ساختمان و کیفیت مصالح ساختمان و کیفیت ساخت است. در واقع موفقیت پروژه به لحاظ فنی و مهندسی منوط به سه عامل مهم نقشه و مصالح و ساخت بنا است. کاربرد بهترین مصالح در یک نقشه دارای پرت و یا داشتن بهترین نقشه با مصالح ساختمانی نامرغوب هیچ کدام موفقیت پروژه را تضمین نخواهد کرد.
۳) حقوقی
جنبه حقوقی پروژه های مشارکت در ساخت چهار بخش مهم دارد :
قوانین مشارکتی
مشارکت در ساخت یک پروژه ساختمانی است که با بسیاری از قوانین برخورد دارد و طرفین ملزم به آگاهی و رعایت آن قوانین هستند. مهم ترین این قوانین عبارتند از : قوانین شهرداری – قوانین ثبتی و تفکیک و افراز و سند – قوانین مهندسی و مقررات ملی ساختمان – قوانین بیمه و کار و سایر قوانین مدنی و جزایی. اما مهم ترین قانونی که به طور مستقیم در ارتباط با مشارکت در ساخت است عبارتند از : قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان

 

قدم گذاشتن در پروژه های مشارکت در ساخت بدون در دست داشتن یک قرارداد محکم و شفاف، در اکثر مواقع زندان و ورشکستگی و بی خانمانی و… به دنبال دارد. این قرارداد یکی از پیچیده ترین شراکت های حقوقی است که بیشترین میزان دعاوی در دادگستری نیز راجع به تولید اختلافات از این دسته شراکت ها است.

 

این قرارداد باید آن چنان دقیق باشد که انبوهی از حقوق و تعهدات طرفین و قوانین و مقررات سازمان های مربوطه را پیش بینی و هم تراز و ترکیب نماید. ورود به این پروژه بدون تنظیم یک قرارداد دارای جامعیت و ساختار محکم، عملاً محکوم به شکست است و موجب افت جنبه های فنی و اقتصادی آن نیز می شود. این قرارداد در برابر سایر قراردادها و پیمان و عقد و مقاطعه و کنترات های مشارکتی از اهمیت بیشتری برخوردار است.
نمونه قراردادهای چاپی اتحادیه املاک و یا اینترنتی بسیار مختصر و ناقص است و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با استفاده از این نمونه ها فایده ای ندارد و ضرورت دارد یک قرارداد جامع و کامل تنظیم شود. به همین خاطر از هزینه اندک تنظیم و یا اصلاح و تعدیل قرارداد نباید مضایقه نمود.
قرارداد مشارکت در ساخت قرارداد مفصلی است که تحت همین عنوان بین شرکاء منعقد می شود. قرارداد مشارکت در ساخت نیز مشمول قوانین کلی و قواعد عمومی قراردادها است. بدین ترتیب مواردی که ما در مقاله “تنظیم حقوقی و تخصصی قراردادها” در همین سایت بررسی کرده ایم، عیناً در این قرارداد نیز باید رعایت شود. به طور مثال اگر طرفین قرارداد چند نفر هستند، باید مواردی مثل حق فسخ و خسارات را بین خود افراد هر طرف قرارداد نیز تعیین تکلیف نمود. مثلاً می توان شرط نمود که تمام مالکین نسبت به خسارات به طور تضامنی مسئول هستند و یا حق فسخ را باید کلیه مالکین با هم و مجتمعاً اِعمال کنند نه به تنهایی.

 

علاوه بر قوانین عام و قواعد عمومی قراردادها، قوانین خاص و شروط و عرف هایی وجود دارد که باید به طور خاص در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت رعایت نمود. به طور مثال یکی از موارد مهم آن توجه به قانون جدید پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۱۲ و آیین نامه اجرایی آن است که مقررات جدیدی را وضع نموده است. این قانون جدید ناظر به پیش فروش ساختمان است ولی آثار آن به قراردادهایی که عموماً مبنای قراردادهای پیش فروش و پیش خرید است نیز سرایت می کند.
نمونه بسیار مهم آن این است که طبق این قانون جدید، پیش خرید رسمی آپارتمان از سازنده ای که سهمی در مالکیت زمین با سند رسمی ندارد و قرارداد مشارکت در ساخت او با مالک زمین رسمی نیست، غیر ممکن است در حالی که تا قبل از تصویب این قانون، پیش فروش با سند عادی توسط سازنده کاملاً قانونی بود. یا به طور مثال در قرارداد پیش فروش ساختمان، پیش خریدار در هر حال حق انتقال به غیر را طبق دلالت ماده ۱۸ قانون پیش فروش ساختمان دارد در حالی که تا قبل از تصویب این قانون، شرط سلب حق انتقال به غیر از پیش خریدار معتبر بود.

 

دعاوی مشارکت در ساخت دسته مهمی از دعاوی مطروحه در دادگستری است. این دعاوی عموماً توسط خود طرفین قرارداد و هم از جانب سازنده و هم از جانب مالک مطرح می شود و نیز ممکن است توسط پیش خریداران و حتی اشخاص ثالث علیه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت مطرح گردد.
دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، ساخت و تکمیل، تفکیک سند و اخذ پایان کار، تحویل، عدم تطابق ساختمان با نقشه یا مصالح مورد توافق و… عموماً از جانب مالک و یا پیش خریداران و همچنین دعاوی الزام به پرداخت وجه و خسارات، تخلیه ملک، مازاد متراژ و… معمولاً توسط سازنده مطرح می شود.

 

دعاوی مشارکت در ساخت به علت تعدد طرفین درگیر آن گاهی پیچیدگی ها و چالش های حقوقی ایجاد می کند که باید کاملا‍ً به آن واقف بود. به طور مثال :
آیا بین پیش خریدار و طرف دیگر قرارداد که پیش فروشنده نمی باشد، رابطه قراردادی وجود دارد؟
بر این اساس آیا مسئولیت آن طرف در برابر پیش خریدار مسئولیت قراردادی است ؟
بر چه اساسی پیش خریدار می تواند طرف دیگر قرارداد مشارکت در ساخت را هم که با وی قرارداد ندارد، محکوم نماید ؟و این محکومیت در خصوص چه خواسته هایی است؟
همچنین دعاوی فسخ مشارکت نیز بسیار پیچیده است خصوصاً اگر فسخ در مرحله ای باشد که ساختمان ساخته شده است و در این صورت آثار فسخ و بحث استرداد عوضین مطرح می شود. مضافاً امکان فسخ قرارداد مشارکت بعد از پیش فروش توسط یکی از طرفین مشارکت و تاثیر این فسخ در اعتبار قرارداد پیش فروش نیز از مباحث دشوار حقوقی این دعاوی است که ما در یک مقاله مستقل آن را بررسی کرده ایم که می توانید به مقاله “فسخ قرارداد مشارکت در ساخت” رجوع کنید. دعاوی دیگری که قابل تصور است توقیف سند زمین توسط طلبکاران سازنده و یا مالک و تاثیر آن در قرارداد مشارکت و قرارداد پیش فروش است. بنابراین این دعاوی و چالش های حقوقی آن، یک بار دیگر اهمیت و مزیت تنظیم حقوقی و تخصصی قرارداد مشارکت در ساخت را مشخص می سازد.